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2011-02-13 12:11:59

[사회] 예배당 건축, 건축법, 재개발

교회 건축 시 유의할 법률문제
뚜렷한 명분 있어도 건축법은 반드시 준수해야…법 위반 책인은 담임목사가 져

입력 : 2011년 02월 10일 (목) 13:57:42 [조회수 : 409] 강문대

한 목사님이 힘든 목소리로 상담을 요청하셨다. 교회를 건축했는데 구청으로부터 건축법 위반 판정을 받아 시정 명령을 받았고 그것을 기간 내에 이행하지 않아 이행강제금까지 부과받았는데 무슨 대책이 없느냐는 것이었다. 건축법을 위반한 것이 맞느냐고 묻자 목사님은 그런 것 같다고 말씀하셨다. 이에 건축법을 위반한 사실이 있고 그에 대해 이행강제금까지 부과된 상황이라면 법률상 다른 방법이 없다고 말씀드리자 목사님은 더 힘든 목소리로 하나님의 성전을 건축했는데 세상이 너무 야속하다고 하셨다. 더 이상 드릴 말씀이 없었다. 많은 목사님이 교회 건축의 소명감과 정당성에 치우쳐 현실의 건축법을 소홀히 취급하는 경향이 있다. 그러나 이는 교인들의 안전을 생각할 때 매우 위험한 일이다. 교회 건축에 아무리 뚜렷한 명분이 있더라도 건축법은 준수해야만 한다.

교회는 건축법의 건축물 용도상 '제2종 근린생활시설'(종교 집회장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 300제곱미터 미만인 건물) 또는 '종교 시설'(종교 집회장으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)로 취급된다. 교회는 크기에 따라 건축할 수 있는 곳이 제한되는데, '제2종 근린생활시설에 해당하는 교회' 및 '종교 시설에 해당하는 교회 중 그 용도에 쓰이는 바닥 면적의 합계가 1,000제곱미터 미만인 교회'의 경우에는 도시계획 조례가 정할 경우 제1종 전용 주거지역 안에까지 건축할 수 있지만 바닥 면적의 합계가 1,000제곱미터 이상인 경우에는 제1종 일반 주거지역 안에서부터 건축을 할 수 있다.

교회를 어느 지역에 건축하느냐에 따라 건폐율과 용적률에 차이가 생기고, 교회가 어느 시설로 분류되느냐에 따라 각종 부수 시설의 설치 의무가 달라진다. 다른 용도의 건축물을 교회로 용도 변경하는 것도 가능한데, 그 경우 '특별 자치 도지사' 또는 시장∙군수∙구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. 공장을 교회로 바꿀 경우에는 신고만으로 가능하고, 주택을 교회로 바꿀 경우에는 허가를 받아야 한다. 한편, 위에서 말한 것은 용도 지역 내에서 교회를 건축할 수 있는지에 대한 것이고 이미 건축된 건물에 교회가 입주할 수 있는지 여부에 대한 것은 아니다. 교회가 기존 건물에 입주하는 것에 특별한 제재는 없기 때문에 소음 등의 문제로 이웃과의 마찰 문제만 해결할 수 있다면 어느 지역이든 교회의 입주는 가능하다.

교회 건축물이 건축법에 위배될 경우 허가권자(주로 구청장이나 시장)로부터 건축 허가 또는 사용 승인을 취소당할 수도 있고 공사 중지를 명령받거나 그 건축물의 철거∙개축∙증축∙수선∙용도 변경∙사용 금지∙사용 제한, 그밖에 필요한 조치를 명령받을 수 있다(건축법 제79조). 시정 명령을 이행하지 않을 경우에는 이행강제금이 부과된다. 위 목사님은 이 단계에서 이행강제금으로 3,000만 원을 부과받았다.

이행강제금은 1년에 2회 이내의 범위에서 그 시정 명령이 이행될 때까지 반복하여 부과하는데, 일정한 요건에 해당할 경우 총 5회까지 부과될 수 있다. 이행강제금을 납부 기한 안에 내지 않으면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수된다. 이런 절차와 무관하게 형사상 처벌도 받을 수 있다. 통상 건축법 위반죄의 책임은 담임목사가 지는데, 교회 내부에 건물 신축에 관한 실무 책임자가 있다거나 목사는 건축 관계로 인한 민·형사 책임을 지지 않는다는 교회 내부의 규약이 있다고 해도 마찬가지다(대법원 1986. 9. 23. 선고 85도575 판결).

건축할 때 공사 업체 선정 등과 관련하여 교회 내에서 분쟁이 생기는 경우도 종종 있는데, 목사님이나 장로님이 특정 업체에 지나친 편의 및 특혜를 주었을 경우에는 그 자체로 '업무상 배임죄'가 될 수 있다. 만약 그 업체로부터 '뒷돈'을 받은 경우에는 '배임 수뢰죄'로 처벌된다. 이중장부를 작성하여 장부상 지급된 돈보다 적은 돈을 지급하고 나머지 돈을 차지했을 경우에는 '업무상횡령죄'에 해당한다.

한편, 교회를 건축하기 위해서는 그 토지의 지목이 대지이거나 종교 용지여야 한다. 토지의 지목이 답이나 전 등일 경우에는 토지 형질을 변경한 후에 교회를 건축하여야 한다. 특히 토지가 농지일 경우 농지법에 의해 그 소유 및 사용이 제한되는데, 원칙적으로 교회는 농지를 소유할 수 없으므로 이 점에 유의하여야 한다. 상담을 하다 보면 교회가 장래에 기도원 등을 할 목적으로 목사님이나 장로님을 내세워 농지를 구입한 후 추후 지목이 변경되기를 기다리는 경우가 있는데, 그 목사님이나 장로님이 실제로 농사를 짓지 않을 경우에는 농지법을 위반하는 것이고, 그것과 별도로 이는 명백한 명의 신탁으로 그에 따른 제재도 받게 된다. 그리고 널리 알려져 있는 것처럼 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도 변경, 공작물의 설치, 토지의 형질 변경 등이 금지되므로(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 제12조 제1항) 교회 설립을 위한 용지를 구입할 때 이런 점에도 유의해야 한다.

최근 한 신문에 재개발 지역에 있는 한 교회의 철거 소식이 보도된 적이 있다. 그 교회는 왕십리 뉴타운 개발에 따라 철거되었는데, 독립 건물을 가지고 있지 않은 그 교회가 받은 돈은 이주비용 4,000만 원이 전부였다. 교회는 비영리단체로 분류되어 영업 손실 보상금을 받지 못했다. 그 돈으로 예배를 드릴 건물을 마련하기는 매우 어렵다. 반면 동대문구에 있는 한 교회는 재개발 과정에서 보상금으로 10억 원이 넘는 돈을 받았다. 이 교회의 목사님은 그 돈을 개인적으로 사용하였다는 혐의로 교인들로부터 고소를 당해 현재 검찰 조사를 받고 있다. 재개발 과정에서 교회들도 수난을 당하고 있는 셈이다. 최근 전국적으로 재개발이 진행되면서 교회도 재개발 지역 안에 포함되는 경우가 많이 있다. 그럴 경우 독립 건물을 가진 교회는 재개발의 실시 여부에 동의권을 행사할 수 있고, 실제 개발에 돌입했을 경우에는 분양 신청을 할 수도 있고 현금 청산을 받을 수도 있다. 분양 신청을 할 경우에는 종교 용지를 배정받아 새로운 교회 건물을 건축할 수 있다. 교회는 교인들의 총유 재산이므로 위 절차에서 동의할지는 교인들이 집단적으로 결정해야 한다.

이 글은 <복음과상황> 2월 호에도 실렸습니다.

강문대 / 변호사